부동산 감정평가 - 경매감정 최저경매가격

(주)부동산써브 감정평가 법인


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1. 경매감정이란?

민사소송법 제615조는 " 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저경매가격을 정하여야 한다 " 고 규정하여, 최저경매가격 결정에 참작하기 위하여 집행법원은 선임된 감정인에게 직권으로 목적 부동산에 대한 평가명령을 하고 감정인은 당해 부동산을 평가합니다.

2. 최저경매가격의 기능

민사소송법이 최저경매가격을 규정하고 있는 것은 부동산의 공정 타당한 가격을 유지하여 부당하게 염가로 매각되는 것을 방지함과 동시에, 목적 부동산의 적정한 가격을 표시하여 매수(입찰)신고를 하려는 사람에게 기준을 제시함으로써 경매가 공정하게 이루어지도록 함에 있습니다.

3. 토지

토지의 평가는 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 표준지공시지가를 기준으로 하되, 그 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 도매물가상승률 및 평가대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제요인을 종합적으로 고려하여 평가합니다.

표준지 공시지가와 현실가격의 괴리가 있을 때에는 세평가격, 매매사례, 보상선례, 평가선례 등 참고가격으로 보정하여 채무자 또는 소유자가 저가에 부동산을 경매당하는 일이 없도록 평가합니다.

경매목적 토지상에 정원수가 있는 경우 토지에 식재된 수목은 토지의 구성부분으로써 별개의 독립한 물건이 아니므로 별도의 약정이 없는 한 토지의 처분에 당연히 수반되므로, 경매개시 결정이나 경매명령, 입찰물건명세서, 감정서등에 정원수에 대한 기재가 없더라도 이를 감안하여 평가합니다.

4. 건물

건물의 평가는 투입비용 측면의 원가방식에 의한 복성가격으로 평가합니다. 다만, 원가방식에 의한 복성가격으로 평가하는 것이 적정하지 아니한 경우에는 거래사례비교법에 의한 비준가격 또는 수익환원법에 의한 수익가격으로 평가할 수 있습니다.

복성가격으로 평가할 때 감가수정은 일반적으로 내용년수를 표준으로 하는 정액법에 의하나, 건물의 상태등을 감안한 감가누계액이 적정하지 아니할때에는 관찰감가법으로 조정할 수 있습니다.

경매목적물에 제시외 건물(부합물 및 종물)이 있는 경우에는 그 부합물이나 종물도 경매로 인하여 소유권이 이전되므로 감정의 대상에 포함됩니다.
제시외 별개의 미등기 건물이 소재할 경우 소유관계, 구조 및 이용관계를 파악하여 제시목록상 건물과 구분하여 평가합니다.

5. 집합건물

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의한 구분소유건물은 일반적으로 토지/건물을 일체로 한 거래사례비교법에 의한 비준가격으로 평가합니다.
이 경우 용익권과 경락대금 배당등에 참고토록 하기 위해 토지와 건물의 배분내역을 일반적으로 아래 기준에 의해 배분하여 감정평가서에 기재합니다.

집합건물 구분 평가시 토지/건물 배분비율

구 분	토지	건물
5층이내 APT	5	5
6층 내지 10층 APT	4	6
11층 이상 APT	3	7
재건축 예정 APT	6	4
연릭주택	5	5
재건축 예정 연립주택	6	4
상가	3 ~ 2	7 ~ 8
다세대 주택	4	6