부동산 감정평가 - 조세 부가가치세 상속세 증여세 법인세

(주)부동산써브 감정평가 법인


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1. 부가가치세와 감정평가

부가가치세법에서 토지(면세), 건물(과세)의 일괄공급시 과세표준을 정하기 위하여 감 정평가를 하는 경우가 있습니다.

토지와 건물(구축물 포함)의 가액은 실질거래가액을 원칙으로 합니다. 다만 토지와 건 물이 일체로 거래되어 토지가액과 건물가액을 구분하기 어려운 경우에는 안분계산합니 다. 이 경우 안분기준은 분양가액, 장부가액, 감정평가액, 지방세 시가표준액 순으로 안분계산 합니다.

안분계산방법

1) 양도가액에 부가가치세 불포함시

건물의 양도가격(과표) = 총양도가격 × (건물가격 / (토지가격 +건물가격))

건물가격과 토지가격은 실질거래가액을 원칙으로 하나 구분하기 어려운 경우에는 감정평가한 가액을 기준으로 할수 있습니다.

2) 양도가액에 부가가치세 포함시

건물의 양도가격(과표) = 총양도가격 ×
(건물가격 / (토지가격 +건물가격 + 건물가격 × 10%))

건물가격과 토지가격은 실질거래가액을 원칙으로 하나 구분하기 어려운 경우에는 감정평가한 가액을 기준으로 할수 있습니다.

부동산의 면세구분

구분		매매건설	임대
건물	국민주택 및 부수토지(바닥면적의 5배,10배)	면세	면세
	비국민주택 및 부수토지	과세	면세
	주택이외 건물(상가등)	과세	과세
토지	주택부수토지외	면세	과세

2. 상속세 및 증여세와 감정평가

상속 및 증여재산의 평가는 원칙적으로 상속을 개시하는 때 또는 증여일 현재의 시가 또는 상속결정일의 시가입니다. 시가를 산정하기 어려울 때에는 상속재산의 종류, 규 모, 거래상황을 참작하여 상속세 및 증여세법에 규정된 방법에 의하여 평가하게 되는 데, 이 경우 시가의 결정은 감정평가액으로 결정할 수도 있습니다.

상속세 및 증여세 과세표준 세율

.................... 1억원 이하 : 10%
.................... 1억원 초과 5억원 이하 : 1000만원 + 1억원 초과금액의 20%
.................... 5억원 초과 10억원 이하 : 9000만원 + 5억원 초과금액의 30%
.................... 10억원 초과 30억원 이하 2억4000만원 + 10억원 초과분의 40%
.................... 30억원 초과 : 10억4000만원 + 30억원 초과분의 50%

3. 법인세와 감정평가

도시및주거환경정비법이 2003.7.1일 부로 발효됨에 따라 재개발, 재건축정비사업조합 이 법인으로 되면서 법인세법의 적용을 받게 되었습니다.

따라서 재개발, 재건축사업전 종전자산의 평가는 사업종료후 법인세 산정의 기준이 되 기에 현실적으로 타당한 감정평가를 통해 세금절감 효과를 얻을수 있습니다.

정비사업조합의 법인세 산출절차

조합원 분양분	일반 분양분	상가
A	B	C
토지	토지	토지
D	E	F

총익금

정비사업조합이 주택과 상가를 분양하는 사업은 수익사업입니다. 즉 조합의 총익금은 일반에게 분양하는 상가 및 주택의 분양대금으로 B,C,E,F 입니다.

총손금

토지가액과 공사도급금액으로 대별할 수 있습니다.
토지가액은 조합설립인가일 또는 신탁등기일을 기준으로 한 개별공시지가에 의거 손금에 산입합니다.
다만, 감정평가법인이 평가한 감정평가액으로 할 수 있는바, 토지의 개별공시지가의 합계액과 감정평가액이 차액이 발생하는 경우 법인세에 영향을 미치게 됩니다.


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