(주)써브감정평가법인 - 재개발 대상구역 조합설립 사업시행 관리처분 이전고지 청산금

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1. 재개발 개요

1) 주택재개발사업이란?

주택재개발사업이란 정비기반시설이 열악하고 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하며, 정비구역 안에서 관리처분계 획에 따라 주택 및 부대,복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의합니다.

2) 대상구역은?

정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할수 없게 되거나 과소 토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역

건축물이노후, 불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치 의 증진을 도모하기 곤란한 지역

철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시 설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역

정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

3) 조합설립추진위원회 구성은?

개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2이상의 동의를 얻어 시장,군수의 승인을 받아 야 합니다.(주택재건축사업도 동일)

4) 조합설립추진위원회 구성은?

토지등 소유자의 4/5이상의 동의를 얻어 정관등의 서류를 첨부하여 시장,군수의 인가를 받아야 합니다.

조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날로부터 30일 이내 등기하여야 합 니다.(주택재건축사업도 동일)

조합원은 토지등 소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인 조합원으로 합니다.(주택재건축사 업도 동일)

5) 사업시행자는?(주택재건축사업도 동일)

조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2이상의 동의를 얻어 시장,군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행합니다.

다음에 해당할 때에는 시장,군수가 직접 시행하거나 주택공사등을 시행자로 지정 할수 있습니다.

① 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행이 필요할때

② 정비구역 지정후 2년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택재건축사업은 제외)

③ 도시계획사업과 병행한 정비사업

④ 순환정비방식에 의한 정비사업

⑤ 사업시행인가가 취소된 때

⑥ 국,공유지가 당해 구역면적의 1/2이상인 때

⑦ 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등

조합은 사업시행인가후 경쟁입찰 방법으로 시공사를 선정하고, 시공사의 시공보증 을 의무화하여 시공사 부도로 인한 조합원의 피해를 예방합니다.

6) 사업시행인가는?

사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장,군수에게 제출하 고 사업시행인가를 받아야 합니다.

사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역안 의 토지면적의 2/3이상의 토지소유자의 동의와 토지등소유자의 4/5이상의 동의를 얻어야 합니다.(주택재건축사업은 제외)

7) 관리처분계획이란?

종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물에 대한 권 리로 변환시키는 계획을 말하며, 주택등의 분양과 주민의 비용부담을 확정하는 사 업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통 지하고 30-60일의 기간동안 분양신청을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시 장,군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할수 있습니다.(주택재건축사업 도 동일)

관리처분계획의 주요기준

① 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 아상이 1주택을 공 유한 경우에는 1주택만 공급합니다.

② 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시,도조례에 따라 산정하되, 시장,군수가 추천하는 2인 이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작합니다.

③ 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장,군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상 이 평가한 금액을 산술평균합니다.

④ 관리처분계획을 변경,중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또 는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할수 있습니다.

8) 이전고시 절차는?

준공인가후 확정측량을 하고 토지분할후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받 을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전합니다.

효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고 시가 가능합니다.

9) 청산금이란?

분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사 이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시후에 그 차액(청산금)을 징 수 또는 지급합니다.

정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가후 이전고시일까지 일정기간별로 분할징수 또는 분할지급이 가능합니다.


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