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3. 재개발 평가
1) 감정평가 대상
①
종전자산에 대한 감정평가
종전자산이란 주택재개발사업을 시행하기 전의 조합원 개개인의 토지 및 건축물 을 말합니다.
종전자산의 감정평가액은 주택재개발사업의 토지원가로 포함되며 종후자산의 감 정평가액과 비교하여 사업종료후
청산금을 산정하는 기준이 됩니다.
주택재개발사업에 편입되는 토지들의 개별적 요인에 따라 가격차이가 클수 있는 재개발사업의 경우 조합원간의
상충되는 이해관계를 조정할수 있는 중요한 절차 라고 할수 있습니다.
또한 조합은 법인으로 하며 사업종료후 법인세(사업소득세) 산정의 기준이 되기 에 현실적으로 타당한
감정평가를 통해 세금절감 효과를 얻을수 있습니다.
② 종후자산에 대한 감정평가
종후자산이란 주택재개발사업을 시행한후 새로 건설되는 분양예정 대지 또는 건 축물(아파트,상가)를
말합니다.
종후자산의 감정평가액은 조합원이 분양받게 될 아파트등의 분양가에 적용되며 종전자산 감정평가액과 비교하여
사업종료후 청산금을 산정하는 기준이 됩니다.
특히 층별, 위치별, 향별, 조망권유무등에 의해 호별로 가격차이가 발생할수 있는 아파트의 경우 객관적
타당성을 위해서도 종후자산 감정평가가 중요합니다.
③ 국,공유지 및 기부채납 공공시설, 양여대상 공공시설 감정평가
재개발사업구역내 국,공유지가 있는 경우 재개발조합, 또는 점유자 및 사용자가 매수청구하여 타인에
우선하여 수의계약으로 매입할수 있는데, 이 경우 국유재산 법 또는 지방재정법의 규정에 따라 감정평가가
이루어집니다.
재가발사업구역내 도로 또는 도시계획시설 공원등 부지는 재개발사업으로 새로이 조성되는 도로등 공공시설과
교환(기부채납&양여)되며, 이 경우 감정평가가 필요 합니다
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2) 평가방법
①
종전자산 감정평가방법
토지는지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 인근지역내 표준지공시지가를 기준으로 하되 공시기준일로부터
가격시점까지의 지가변동률 및 평가대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 기타 가격형성상의 제요인을
고려하여 평가합니다.
이 경우 가격시점은 주택재개발사업의 사업인가고시일을 그준으로 합니다.
건축물을 그 구조, 이용상태, 면적, 내구연한, 유용성 기타 가격형성상의 제요인 을 종합적으로 고려하여
원가방식에 의한 복성가격으로 평가하되, 감가수정시 관 찰감가법을 병용할수 있습니다.
② 종후자산 감정평가
분양예정대지 및 건축시설비 추산액은 사업시행자가 제시하는 원가산출근거, 즉 자금운용계획서를 기초로
원가법으로 평가합니다.
토지부분 투입원가
종전자산가액, 대지조성비(암반굴착공사비, 토목공사비), 기부채납 및 양여자산 차액, 건축물철거비,
공사측량비, 주거대책비, 하수처리부담비, 인입공사부담금, 손실보상비, 이설공사비등
건물부분 투입원가
건축시설공사비, 공사비부가가치세, 설계및감리용역비
공통부분
조합운영비, 행정용역비, 부가가치세, 보존등기비, 대여금이자, 교통시설부담비, 감정평가수수료, 공공시설용역비,
분양보증금수수료, 소송및민원처리비, 예비비
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