(주)써브감정평가법인 - 재건축 대상구역 안전진단 조합설립 매도청구 토지분할 관리처분

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1. 재건축 개요

1) 주택재건축사업이란?

주택재건축사업이란 정비기반시설은 양호하나 노후,불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말하며, 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대,복리시설을 건설하여 공급하 는 방법에 의합니다.
다만, 주택단지 안에 있지 아니하는 건축물(단독주택등)의 주택재건축사업은 지형여 건, 주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역안에서 시행하는 사 업에 한합니다.

2) 대상구역은?

▣ 정비구역 지정대상

공동주택 재건축의 경우

① 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안정사고의 우려가 있는 지역

② 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요 가 있는 지역

③ 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상 인 지역

단독주책 재건축의 경우

기존의 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역

① 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설 치할 필요가 없을것
다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외

② 노후,불량건축물이 당해 지역안에 있는 건축물수의 2/3이상일 것

③ 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할수 있을 것

▣ 정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시및주거환경정비법 제2조 제7호 및 동법시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위안에서 사업시행이 가능

3) 안전진단(공동주택)은?

주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장,군수에게 당해 건축물에 대한 안전 진단을 신청하여 사업시행여부를 판정받아야 합니다.

원칙적으로 안전진단 실시여부는 시장,군수가 결정하되, 사업의 시기조정등이 필 요한 경우에는 시,도지사가 사전평가를 실시하여 결정하고 시장,군수는 시,도지사 의 결정에 따라야 합니다.

절차도

4) 조합설립은?

주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체 를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상의 동의와 주택단지안 의 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4/5이상의 동의가 필요합니다.

주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토 지 또는 건축물 이상의 토지소유자의 동의가 필요합니다.

5) 매도청구는?

사업시행자는 조합설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한자 포 함)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정 을 준용하여 매도청구가 가능합니다.

6) 토지분할청구는?

사업시행자 또는 추진위원회는 조합설립의 동의요건을 충족시키기 위하여 필요한 경우에는 주택단지안의 일부 토지에 대하여 토지분할을 청구할수 있습니다.

토지분할이 청구된 경우 조합설립 동의요건에 미달되더라도 다음 요건을 충족하 는 경우에 시장, 군수는 건축위원회의 심의를 거쳐 조합설립의 인가와 사업시행인 가를 할수 있습니다.

① 당해 토지 또는 건축물과 소유자의 수가 전체의 1/10이하일 것

② 분할되어 나가는 토지위의 건축물이 분할선상에 위치하지 아니할 것

③ 건축법 제33조의 규정에 의한 대지와 도로와의 관계규정에 적합할 것
(2미터 이상을 도로에 접하여야 함)

④ 분할되어 나가는 토지에 대한 권리관계가 명확할 것

7) 사업시행인가는?

사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장, 군수에게 제출하 고 사업시행인가를 받아야 합니다.

정비구역외에서 주택재건축사업을 시행할 경우에는 사업시행인가시 건축물의 높 이,층수,용적률등에 대하여 시,군,구에 설치된 건축위원회의 심의를 거쳐야 합니다.

주택재개발사업과는 달리 사업시행인가 신청시 주민동의가 업습니다.

8) 관리처분계획은?

종전 또는 분양예정인 대지 또는 건축물의 평가방법은 주택재개발사업의 평가방 법을 준용할수 있습니다.

1세대가 2이상의 주택을 소유한 경우에는 2 이상의 주택공급이 가능합니다.
다만, 투기과열지구에서는 1세대가 2이상의 주택을 소유하여도 2 이하의 주택공 급이 가능합니다.

부대, 복리시설 소유자에게는 부대, 복리시설을 공급하여야 하나 다음의 경우에는 1주택 공급이 가능합니다.

① 조합원 전원이 동의한 경우

② 새로운 부대, 복리시설을 건설하지 않은 경우로서 기존 부대, 복리시설의 가액 이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관이 정하는 비율(별도 정하지 않으면 1)을 곱한 가액보다 큰 경우

③ 기존 부대, 복리시설의 가액에서 새로이 공급받는 부대,복리시설의 추산액을 뺀 금액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱 한 가액보다 큰 경우

④ 새로이 공급받는 부대,복리시설의 추산액이 분양주택중 최소분양단위규모의 추 산액보다 큰 경우

9) 정비사업전문관리업자

정비사업의 시행을 위하여 필요한 업무를 추진위원회 또는 조합으로부터 위탁받 거나 자문을 하고자 하는자(정비사업전문관리업자)는 자본금 10억(법인은 5억), 기술인력 5인 이상 확보하고 등록을 하여야 합니다.

동일한 정비사업의 철거, 설계, 시공, 회계감사, 안전진단 업무등의 겸업이 금지되 며, 이 경우 계열사관계 또는 상호출자한 관계는 동일한 자로 간주됩니다.


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